Loi Pinel : précisions sur la clause de révision du loyer

Loi n°2014-626 du 18/06/2014 - Loi Pinel

 

Depuis la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, les clauses d’un contrat de bail commercial qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 du Code de commerce, sont désormais réputées non écrites, alors qu’elles étaient, jusqu’à cette loi, frappées de nullité.

 

Civ. 3e, 19 nov. 2020, FS-P+B+I, n° 19-20.405

Article L. 145-15 du Code de commerce

 

Dans un arrêt du 19 novembre 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une double précision au sujet de cette nouvelle sanction prévue à l’article L. 145-15 du Code de commerce.

Dans cette décision, le propriétaire bailleur avait délivré un commandement de payer à son preneur puis l’avait assigné en acquisition de la clause résolutoire prévue au bail. Le propriétaire avait obtenu gain de cause au terme d’un arrêt du 19 novembre 2015 qui déclare acquise la clause résolutoire.

Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation de cette décision et, parallèlement, a assigné à jour fixe son bailleur afin principalement de voir déclarer réputée non écrite la clause de révision du loyer et solliciter l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le propriétaire a notamment soulevé l’irrecevabilité des demandes pour 2 motifs.

Premièrement, selon lui, le contrat de bail signé le 20 mars 1998, à effet au 1er avril 1998 et renouvelé à compter du 1er octobre 2007, demeure soumis à la loi ancienne en vigueur à la date de sa conclusion ; par conséquent, l’action du preneur engagée le 13 janvier 2016 a été introduite postérieurement à l’entrée en vigueur de l’article L. 145-15 du Code de commerce pris dans sa nouvelle rédaction issue de la loi dite Pinel, cette loi ne comportant pas de disposition transitoire expresse contraire et n’ayant pas été prise pour des considérations d’ordre public particulièrement impératives selon le bailleur, et donc cet article L. 145-15 du Code de commerce qui prévoit la nouvelle sanction du réputé non écrit ne peut être applicable au litige.

Deuxièmement, toujours selon le bailleur, l’action tendant à faire déclarer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer se prescrit par 2 ans, or en l’espèce, l’action engagée par le preneur l’a été bien après ce délai (action engagée le 13 janvier 2016 pour un bail signé le 20 mars 1998, à effet au 1er avril 1998 et renouvelé à compter du 1er octobre 2007) et est donc prescrite.

La Haute Juridiction rejette cette argumentation en précisant, d’une part, que l’article L. 145-15 du Code de commerce dans sa nouvelle rédaction issue de la loi dite Pinel est applicable aux contrats en cours et, d’autre part, que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail sur ce fondement n’est pas soumise à prescription.

L’arrêt est donc particulièrement intéressant puisque l’action en contestation d’une clause réputée non écrite dans un bail est imprescriptible.

Le preneur peut donc par exemple contester à tout moment au cours du bail la révision à la hausse de son loyer si la clause prévoyant cette révision est réputée non écrite ; c’est le cas si par exemple le bail empêche toute variation à la baisse du loyer du fait du jeu de l’indexation.

 

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