La Cour de Cassation persiste et signe sur les clauses d’indexation illégales
Dans un arrêt du 10 septembre 2020 n° 19-17.139, la Cour de cassation persiste à sanctionner les clauses d’indexation ne variant qu’à la hausse ou empêchant une variation en deçà d’un certain plancher. En pareil cas, la clause entière est réputée non écrite, ce qui permet au locataire de solliciter du bailleur les sommes résultant de l’indexation sur les cinq dernières années.
Pour être valable, une clause d’indexation (ou clause d’échelle mobile) doit respecter les dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier. Il résulte de ce texte que la variation à la hausse ou à la baisse du loyer par le jeu de la clause d’indexation est inhérente à celle-ci. Ces dispositions sont d’ordre public.
C’est la raison pour laquelle la jurisprudence a invalidé les clauses d’indexation interdisant la variation du loyer à la baisse du (Cass. 3ème civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681). Dans un arrêt publié au Bulletin, rendu le 30 mars 2017 (n°16-13.914), la Cour de Cassation est à nouveau venue réaffirmer le principe de l’illégalité d’une clause de loyer dite « plancher », qui prévoit que l’indexation ne peut avoir pour effet de conduire le loyer à être inférieur à un certain seuil.
Depuis, les cours d’appel ont rendu des décisions censurant les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse (CA Paris 13 avril 2016, CA Paris 20 mai 2016 n°14/09332, CA Versailles 7 mai 2019 n°18/02824, CA DOUAI 2 mai 2019 n°17/07235, CA REIMS 9 juillet 2019 n°18-01648,…).
L’invalidité d’une telle clause peut être soulevée à tout moment car la sanction est la réputation non écrite (soit la suppression pure et simple) de la stipulation illégale.(CA PARIS, Pôle 5, ch.3, 4 avril 2012, n° 10/23391 ; CA PARIS, Pôle 5, ch. 3, 2 juillet 2014, n° 12/14759).
Dans un arrêt du rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 février 2020 (n°18-24599) publié au Bulletin, la Cour de Cassation avait supprimé une seule partie d’une clause d’indexation en ce qu’elle créait une distorsion entre le temps passé entre deux révisions du loyers et les deux indices comparés. Dans cette décision, seule la partie de la clause qui créait la distorsion avait été supprimée. Certains ont interprété cet arrêt dans le sens que la Cour de cassation ne réputerait plus non écrit que la partie de la clause illicite, maintenant les effets de sa partie licite. Il s’agit toutefois d’une interprétation extensive de cet arrêt qui traitait d’une clause d’indexation qui se décomposait clairement en deux parties : une première pour l’indexation de la 1ère année et une deuxième, autonome, concernant les indexations des années suivantes. C’est la raison pour laquelle, seule la première clause illégale, en ce qu’elle contenant une distorsion entre la période de variation de l’indice et le temps véritablement écoulé, avait été logiquement supprimée.
L’arrêt du 10 septembre 2019 nous confirme que la Cour de cassation ne semble pas s’engager dans un « sauvetage » des clauses d’indexation illicites en supprimant simplement la mention d’une indexation ne pouvant s’exercer qu’à la hausse ou la mention à un loyer plancher mais, qu’au contraire, elle sanctionne toujours aussi durement les indexations contraires aux dispositions du Code Monétaire et Financier.
Ainsi, les locataires ayant une clause d’indexation illicite dans leur bail prévoyant une variation uniquement à la hausse du loyer, ou présentant un loyer plancher, peuvent demander sa suppression et récupérer le montant des indexations ayant majoré leur loyer sur une durée de cinq années, conformément à la prescription quinquennale.
Vos interlocuteurs
