Bail dérogatoire : attention à ne jamais dépasser la durée cumulée de trois années de location

Prévus par l’article L. 145-5 du Code de commerce, les baux dérogatoires sont des contrats de location de courte durée, de trois ans au maximum.

Article L.145-5 du Code de commerce

 

Ce contrat de location souple permet aux commerçants mais également aux bailleurs d’éviter de s’engager sur une période de 9 ans, durée minimale d’un bail commercial. Ainsi, ce type de contrat est parfois mieux adapté aux besoins d’une entreprise nouvelle ou souhaitant « tester » la commercialité d’un emplacement.

A la différence d’un contrat de bail commercial classique, il ne confère aucun droit de renouvellement au locataire et, en cas de non renouvellement du contrat à son terme, aucun droit à percevoir une indemnité d’éviction compensant le préjudice subi par le locataire.

Néanmoins, si le locataire se maintient dans les lieux loués au-delà de trois ans, le contrat peut se transformer en bail commercial « classique » avec échéances triennales, règles de révision du loyer et droit au renouvellement à la fin du contrat.

Il est possible de cumuler plusieurs contrats de bail dérogatoire sur le même local et pour le même fonds de commerce à la condition que la durée cumulée de l’ensemble des contrats ne dépasse pas trois ans.

Pour notifier au locataire la fin du contrat, à la date prévue par celui-ci et, au plus tard, à la fin des trois années de location, le bailleur propriétaire doit délivrer un congé à son locataire car si ce dernier ne restitue pas le local et continue d’exploiter son fonds de commerce dans le local loué pendant plus d’un mois après le terme prévu par le contrat de location à titre dérogatoire, il se forme automatiquement un contrat de bail commercial soumis au statut.

 

Arrêt n°735 du 22 Octobre 2020 (19-20.443)

Dans l'arrêt ci-dessus, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle que pour déroger au statut des baux commerciaux et soumettre un contrat au régime du bail dérogatoire, il est nécessaire que les différents contrats conclus entre les parties, portant sur le même local et ayant pour objet l’exploitation du même commerce ne dépassent pas une durée maximale de trois années au total.

Dans cette affaire, un contrat avait été conclu le 1er juin 2013 dans lequel les parties avaient stipulé que le locataire, déjà présent dans les lieux loués en application d’un contrat de bail précédant, renonçait au bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. Puis, le 1er juin 2015, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, un nouveau contrat a été conclu entre les parties.

A la date de la conclusion de ce contrat, la durée maximale cumulée des baux dérogatoires n’était que de deux ans (modifiée par la loi dite Pinel du 18 juin 2014). Néanmoins, pour la Cour de cassation, le contrat conclu en 2015, soit postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la Loi dite Pinel, doit répondre aux conditions nouvellement prévues par la loi et ne pas dépasser trois ans au maximum, les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel doivent être pris en considération dans le calcul de ces trois années sans que cela ne constitue une application rétroactive illégale d’une loi nouvelle.

Peu importe la modification légale, la durée appréciée par les tribunaux est la durée réelle totale cumulée des contrats de location du local commercial au même locataire.

A nouveau, la Cour de cassation rappelle bien qu’il ne faut jamais dépasser trois années de location car si le locataire se maintient au-delà sans congé de la part du propriétaire, un bail commercial est réputé être conclu entre les parties. En conséquence, le locataire bénéficie de la protection du statut des baux commerciaux. Sauf inexécution ou congé spécial pour détruire le local, le propriétaire ne pourra donc mettre fin au contrat de location qu’à l’issue d’une période de neuf ans et moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction égale à la perte du fonds de commerce. Cette indemnité peut représenter une somme considérable.

Ainsi, si l’outil du bail dérogatoire peut être utile pour tester une relation nouvelle entre un propriétaire et son locataire, l’intérêt commercial d’un nouveau local ou encore être adapté à une activité limitée dans le temps, il faut veiller à bien rédiger le contrat et à surtout ne jamais maintenir un locataire plus de trois années cumulées, peu important que plusieurs contrats aient été conclus. A défaut, un bail commercial est automatiquement conclu.

 

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