Prudence pour le commerçant qui souhaite quitter son local et résilier son bail commercial…

Aux termes d’une décision récente, la Cour de cassation nous rappelle que les commerçants doivent respecter des règles strictes pour résilier leur bail commercial et quitter leur local (Cass. 3° civ., 10 septembre 2020, n°19-16184).

En cette période de crise liée au coronavirus, certains locataires commerciaux font face à de graves difficultés de trésorerie.

Cette situation inédite peut les amener à envisager de quitter subitement leur local et de résilier leur bail commercial de façon anticipée, pour tenter d’échapper aux loyers et charges à venir.

Cependant, le locataire doit respecter des règles strictes lorsqu’il veut mettre fin à son bail. En effet, il ne peut mettre fin au bail commercial qu’à l’expiration de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les 3 ans.

Par exemple, si le bail prend effet le 1er août 2018 pour une durée de 9 ans, le locataire peut y mettre fin pour le 31 juillet 2021, le 31 juillet 2024 ou le 31 juillet 2027.

De plus, le locataire doit adresser à son bailleur un congé au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Dans notre exemple, le congé doit être donné au plus tard le 30 janvier 2021 pour l’expiration de la première période triennale, le 31 juillet 2021.

Attention, ces règles ne sont valables qu’en l’absence de clause contraire dans le bail. Il est donc impératif de bien lire le contrat.

L’absence de congé délivré en bonne et due forme est lourde de conséquences pour le locataire.

En effet, le locataire qui ne délivre aucun congé doit s’acquitter du règlement du loyer et des charges jusqu’au terme de la période triennale en cours, même s’il a quitté les lieux entre-temps.

Quant au locataire qui abandonne le local et délivre un congé sans respecter le délai de préavis de 6 mois, ce congé n’est pas nul mais ses effets sont reportés à la fin de la période triennale suivante. Jusqu’à cette date, il doit donc payer les loyers et charges.

Attention, cette règle est valable même lorsque le bailleur a trouvé un repreneur et signé un nouveau bail pour le même local.

C’est ce qu’a rappelé très récemment la Cour de cassation : « en l'absence de délivrance d'un congé régulier donné par la locataire, six mois à l'avance, la conclusion [d’un nouveau bail avec une autre Partie] et portant sur les locaux délaissés, était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail » (Cass. 3° civ., 10 septembre 2020, n°19-16.184).

Bien entendu, le bailleur et le locataire peuvent résilier leur bail commercial à l’amiable et d’un commun accord à tout moment en respectant certaines formalités.

 

Vos interlocuteurs privilégiés

Portrait Guillaume Boureux et Benjamin vanoverschelde

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